De bouw- en vastgoedsector staat voor een enorme bouw -en renovatieopgave, terwijl deze ondernemers tegenwoordig met grote uitdagingen te maken hebben. Denk aan de exorbitant stijgende materiaalprijzen en verder oplopende leveringstijden. Hoe gaan opdrachtgevers en marktpartijen om met de uitdagingen van deze tijd en welke kansen liggen er voor het oprapen?
Op uitnodiging van Coöperatie VersnellingNL voeren zes experts een geanimeerd tafelgesprek, onder leiding van Carmen Oude Wesselink, bij gastheer SW Vastgoedverbetering in Almelo.
De bouw- en vastgoedsector staat voor een enorme opgave. Volgens de Nationale Woonagenda zijn er circa 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig, terwijl de jaarproductie veel lager uitvalt. Tot 2030 moeten er ongeveer een miljoen woningen worden gebouwd. En niet te vergeten moeten tot 2050 in Nederland circa 7,5 miljoen woningen en 500.000 kantoor- en overheidsgebouwen worden verduurzaamd. “We gaan het niet redden op de manier zoals we nu over het algemeen woningen bouwen en verduurzamen”, zegt Rutger Vrielink, manager Vastgoed bij woningcorporatie Domijn, onomwonden tegen zijn tafelgenoten. “Sterker nog, Domijn zou bij wijze van spreken over tien jaar failliet zijn. De bouw- en ontwikkelingskosten moeten drastisch omlaag om betaalbare woningen te kunnen exploiteren.”
Domijn doet tegenwoordig alleen maar zaken met woningbouwers die industrieel produceren en renovatie- en onderhoudsbedrijven die vastgoed op een duurzame wijze renoveren. Dat versnelt niet alleen het bouwtempo, maar de kwaliteit gaat volgens Vrielink ook omhoog. Hiervan is nog niet iedere opdrachtgever of architect overtuigd, vertelt Marleen Mokkink, directeur van bouw- en ontwikkelingsbedrijf Van Wijnen in Eibergen. “Het is goed om te zien dat door een modulair productieproces grondgebonden woningen en appartementen doorgaans zeer betaalbaar zijn, zonder dat er wordt ingeleverd op kwaliteit en keuzevrijheid.”
Van project- naar procesaanpak
Industriële woningproductie is geen standaard bouwmethodiek in Nederland. Hans Wortelboer, directeur SW Vastgoedverbetering, en Rutger Vrielink missen een overkoepelende visie hoe de nationale vastgoed- en bouwsector en de overheid de urgente bouwopgave efficiënt en duurzaam kunnen aanvliegen. “We verduurzamen duizenden woningen, maar we pakken elk complex als een uniek project op. Daarbij worden de voordelen van schaalgrootte onvoldoende benut”, zegt de voorman van SW Vastgoedverbetering. “Als we in staat zijn om te opereren vanuit een gestandaardiseerd en geïndustrialiseerd bouwproces, maken we de investering voor de opdrachtgevers eerder haalbaar.”
Belemmerende wet- en regelgeving
Voor een dergelijke transitie is wet- en regelgeving nodig die als smeerolie fungeert, in plaats van zand in de motor strooit. Helaas staat de huidige bouwregelgeving marktinnovatie weleens in de weg. Ter sprake komt een voorbeeld uit de praktijk: een vastgoedontwikkelaar had een nul-energie woningconcept voor een verhuurder ontwikkeld, maar die woning paste niet in het zogeheten Woningwaarderingsstelsel dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs vast te stellen. Daarom kon de verhuurder geen Energieprestatievergoeding ontvangen, waardoor het woningconcept niet haalbaar was.
Daarnaast wordt circulair bouwen door regelgeving onvoldoende gestimuleerd. Zo mag er maximaal 30% gerecycled beton in een woning worden toegepast. Hans Wortelboer voegt toe: “Veel nog hoogwaardige bouwmaterialen verdwijnen vaak laagwaardig als fundatiemateriaal onder de grond.”
Vrielink beklaagt zich over de lange procedures om bij bouwopgaves rekening te houden met omgevingsvergunningen en specifiek flora en fauna bij verduurzaming. “Zeker belangrijk en daar moet ook invulling aan gegeven worden, maar zo’n procedure duurt zo anderhalf jaar! Het kost veel voorbereiding, geld en capaciteit en zet daarmee een rem op de verduurzaming. En dat is nou net het tegenovergesteld van wat we met ’n allen willen.”
Consultant en partner Eric Kouters van de Coöperatie VersnellingNL, die vastgoed- en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten versnelt, noemt ook sociale wetten en regels die het samenvoegen van woningen tegenhoudt. Dat geldt voor met name ouderen die nu elk in een te ruime ééngezinswoning zitten en daarmee onbedoeld de doorstroming op de woningmarkt belemmeren. Eén van de partners ontvangt minder AOW als ze gaan samenwonen en snijdt zich daarmee dus in de vingers.
De kansen
Kansen om het beter te doen zijn er dus volop. De toenemende automatisering en digitalisering in de bouw- en vastgoedsector bieden voldoende perspectief om meer, sneller, beter en klimaatvriendelijker nieuwe woningen te bouwen en bestaande huizen te renoveren. De robot verwerft steeds meer een plek in prefab woningfabrieken. Hans Wortelboer kijkt er niet vreemd van op dat over pakweg tien jaar tienduizenden woningen van ’de lopende band’ komen afrollen. Dat zou volgens hem een verlichting zijn voor de woningmarkt èn bouwbedrijven die net als vele andere sectoren kampen met een schrijnend tekort aan personeel en (te) krappe winstmarges.
Volgens Vrielink zullen ook vastgoedbeheerders steeds meer zaken digitaliseren en automatiseren. “Er zijn al drones die onze totale vastgoedportefeuille kunnen opnemen, waardoor het vastgoedbeheer eenvoudiger en sneller gaat.” Een andere kansrijke ontwikkeling die het beheer van woningen voor corporaties vergemakkelijkt, is dat leveranciers van installatiecomponenten deze in eigendom houden en leasen aan corporaties en andere vastgoedeigenaren.
Bedreigingen
Helaas zijn er op korte termijn nog veel bedreigingen voor de bouw- en vastgoedsector: oplopende materiaalprijzen, hoge leveringstijden en beperkte beschikbaarheid van materialen en componenten. “Als ik nu een warmtepomp bestel moet ik negen maanden wachten en de leverancier kan me niet eens een prijs noemen. Terwijl we wel platgebeld worden door particulieren die een hybride installatie willen. Dit soort hectiek maakt het lastig om de toekomst te voorspellen in deze markt”, aldus directeur Ben Kuipers van Loohuis Installatiegroep Fleringen.
Gelukkig zien de gesprekspartners volop kansen, met name in verbinding met elkaar en in versnelling van de opgaven. De toekomst ligt in samenwerking!
